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写个长贴，各位慢慢看吧" @* o$ H! S0 x& X/ k; }1 \
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刚需理由，换房原因：2 X( o6 A5 Q) A& A# t1 N9 \
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。9 M5 l+ G; P4 V; c$ C. F6 E# q4 Q4 C
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房: A( Y  c) ^7 n
要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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3 {# V  R1 _9 a0 n分工：" e7 a; o' m% h0 r/ |
卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
2 f4 s. W% |; a& u3 e9 O买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
3 M$ P' A) ~! y                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
0 e4 \- x0 T/ _. z; @7 ?1 ^买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
# u: O7 J% n2 ]  l, e. O; x- ?                  大户型买不起，至少要求一居吧
! z1 \1 P( P, m& j' k  M                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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6 \" e$ o0 P( w) K. |最后的成交结果：
5 E. ~1 r8 _7 ^" w& l& `卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
9 l4 I: s4 P. t8 B买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装: ]1 W1 {/ o$ [
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  ' ]+ n: d4 s  o0 _9 _5 h' ~
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/ W# l, b$ g9 X* G$ B' d卖房日记：
, f" l# w+ V9 j. n4 M& }1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询+ K; x% b  W  w* `: i
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W1 R0 y/ M% D* c8 y- v  p- Z! M
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W9 g8 L1 E9 r' [+ M5 w; S2 u
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
  [5 `. z! S# F% c( d后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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# b( k' d: ~5 M( ]! ]% U这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理8 ]; b7 y& }% Q8 h, v3 V
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理& m. r% _! D1 Q$ B, h& n, [
当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明' b4 F, r, g3 X8 q, m
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总结独家代理优缺点：
( s5 @  m0 W; q) p$ g* p优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
5 ]: a3 a5 ?% e2 g2 |; _8 b' D( }          当然如果要独家代理，建议选取大中介, O6 ~& |3 v9 u9 N
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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: J4 F9 R0 w9 WPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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) r$ ]8 e0 {1 o8 O孩子睡着了，继续哈2 I; t2 k3 m2 I/ Q" O2 d, O
3、客户看房
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% o3 P- `1 F0 R, S! D: n因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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看房其他需要注意的：
/ |  ~% P* c* o2 l7 T. N一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
6 k2 P$ N3 Q& V# G( @如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以' g, i- p% H$ X1 I5 G
只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
) S4 _; s* r: l8 B% `这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……
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4、谈价1 k+ N0 ]6 F0 l$ b) ^9 Z+ |
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的
; Y3 _+ Y6 ]; P: H1 c所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家# V7 A! H: B# r4 }8 }' s

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第一家：没还价
1 `* L- g& U3 Q1 o5 _8 E* r是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金
& S& F3 B7 g# E1 T- b: w" x. @! Y结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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% f) R: Q3 n  Q- H; F5 W& g第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
, I; e0 S% ^' ?  k! Y这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了; [# k; H/ p; {, R
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
) s5 ^, N& C& @大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
" S  C% s$ D% N; a8 a我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房0 }0 I& C+ n( A. C5 L
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下) c* I3 [# f7 k
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。% b$ _8 g8 \% g- }6 _) x$ w5 h' p
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
2 `* B! [9 K* s) y1 e签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。3 i3 Q* p8 v/ G5 t- C
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
; [  G9 e1 }! q但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨
: y/ m1 z* W7 Q最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。* k$ q: s+ v: n; G8 v4 G7 x5 C% ?
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4 S8 G% E6 {( [! m0 i7 o: q: k. @卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦, m6 R' m  e, A5 a" l
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买房日记/ q1 Q8 t( Q2 m$ o
1、选中介2 J8 S, v! S1 k
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介  d+ C, ^4 ~3 K5 _+ p; A
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：* T6 g, p% u! S1 ^* U  j7 l& v  i
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
# i) b+ B3 F4 Z" M) n链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
. O4 d6 x# d+ o  D综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷* e. Y3 l1 j0 _# ?

" x: a. u0 U0 f8 l% T, w2、选地点：
3 L2 J+ D2 X7 w4 C: a/ d考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好
) a) X4 K" O& @. K8 e最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向6 X# o# C4 y1 ~3 M9 b: g
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3、看房
7 z/ h; a) @: W7 b; O先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。: |0 }5 b/ _: N" `/ J& E' k% ]
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~4 V$ U4 f, o4 W' [$ U
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定% }" p3 S  e9 v" g* x& x2 X
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。* {+ V# b9 p9 ]" X

+ j6 j5 p1 g( H6 z这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦8 B; }8 Q; S+ T  K" X3 ?1 _" ^) d5 Y

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继续说看房哈
1 S5 e, \0 O0 v7 m4 u1 |# n2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下  D, j, o7 k! e
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约0 g- Q+ X+ C) Y* i4 w( e( u
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介/ F3 c) r( z, n" ?* J
我很失望啊啊啊 。。。。" A% }) l3 u7 n2 ~5 I& D
中介安慰我说，在这再等半小时  b+ I# o9 ^: F( W2 o5 Y
然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。3 X+ J9 f9 V% D2 s5 J
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着6 P6 U# F' F! d
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~# _3 L# s7 }& j7 y; u1 ]
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最后晚上7-8点，签完合同0 t  f+ z" z* `% L7 S0 `
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& }5 B) b! K( ]1 A+ }: O& p买卖房手续1 K  X  `: h4 A8 V" _- @
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1、揪心的3月5 v' r0 t* w7 T8 s: t

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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬, {. b, L5 \4 ~3 C' H+ L+ M! Z5 y
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴: Q9 z. r- |' S( P
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
0 l; T# f: }! k5 s) q经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。2 e+ F/ P# f% ]% T  a" m* c
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊
* s1 J4 }5 c% [9 k4 S& }. V小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了5 ^" \* Y8 m+ X+ F4 Z8 ~
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好1 D  ^/ v: Z6 J
这步没有疑问' f+ {- f: h4 K5 v- `) u6 L
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
& ^8 h2 b4 C; U  R$ y$ {; ~其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右- \5 V# U8 A+ g, K2 }4 J
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
. Q  ?- E9 N" H" d这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
( |+ _" Q) s/ C3 V$ Z评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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0 D1 g% ~) V. D/ P: w( s$ s最后总结写下，省得看的复杂：
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+ _1 l, D9 n8 b6 }* Y. N手续过程如下：1 ]# R5 V+ O' a) E/ f
1、签订买卖合同' ?/ N0 F6 g4 D
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果5 t9 }9 T: i( X/ e/ H) A
3、网签合同
  [. |7 }/ s( D0 C0 W: w  o$ M* }+ S6 Q要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
& p! o4 K: Q/ G: Y6 S如果需要贷款，继续下面的
3 L+ P1 B3 M3 @4、面签，等银行批贷，需要5个工作日  @) O( ^: S/ D! G
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了3 ]& P% B6 s$ n; y9 c
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕2 z. V6 f  @. X- I8 ]

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这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧* d' h9 [8 N1 ], f" v7 R6 U
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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, ?% x3 ~4 z5 ^8 G有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充$ l! f) B" k- l& j. D

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想到个问题，提醒卖房的注意哦：
. q8 @: U! X! Z9 o1 T* y3 B当心全款买房的人
; L0 s5 N9 H. B5 @+ F6 G3 Y! E! S2 Z因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。9 J' n6 N+ l) |6 I: j! C
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。; P( q% v. J/ P; r6 [( N9 [
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
: P, _, j* Z( ?9 _4 R* E换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
+ x2 ]/ U! N& E: C- C: O1 I怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
# h" e. J( l* b4 X; q0 Z% ]. \3 l而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手7 V+ e) c* E& b7 d: b+ K5 K' r& Q6 S& W
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房
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2 }2 D+ s% p9 M' }6 {* `5 V又想到个问题，哈哈，想到了就写点3 ~" T: C& U; }5 r3 X
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1 b9 S# X2 c5 s+ F/ `  u签合同确定首付时间：
8 d/ F' E, A! P0 |. G- ^6 V& R5 m9 r对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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4 u. N& f8 \& X' ?& l' e签合同约定的交钥匙时间：
$ a& X/ _- D9 J2 h9 A2 g: J卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间0 J3 [! b9 L1 m  G
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协; m6 r4 B  N8 j, r
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到8 \- o5 {4 x8 l# b7 J

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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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# A7 o+ q( D5 [5 V( o& _O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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  ~0 l" I6 H+ K8 a9 z基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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+ `. O: P5 O: H2 ~1 x/ E基本写完了，谢谢捧场哈2 h+ S+ V# c2 E% a0 Q: V/ ^9 T( ^

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
# U7 h3 `6 F9 o& A3 n如果是按全款收是按1%的
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