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写个长贴，各位慢慢看吧4 Q+ J1 P! T, a+ T+ U
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刚需理由，换房原因：
7 P+ x: W0 O9 m因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。" O+ ]" E7 R2 l. G. H( s  \
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
# _7 Q8 X/ ^+ j7 V) X要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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. F- c+ S2 m% p9 M# @  ^分工：
* t1 H& t* M8 o: \2 O6 T卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
- q9 x  n% e. `( G6 p' K买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万
' P2 X- v: v7 K) P. F                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷
  l# J" @4 Y6 O& Z8 N& c1 P买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向& H6 V+ s$ D+ c% D) U1 B, f
                  大户型买不起，至少要求一居吧! v7 K; `: u, `# {$ F- Y! K4 C$ v
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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, f2 b9 i) l5 J/ b最后的成交结果：
+ M; B7 b' t2 }, y/ U1 r& r卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
: J( Y9 \  o: `7 p$ X, o买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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3 D# u9 W& a& O1 ~4 ~卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装! A, n( k) y1 {, l! ?! d
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  - W, g5 [, l# F7 ~* [6 J

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卖房日记：: k+ P& x2 [, L# O* b
1、定售价) L+ @4 n9 A0 E# X! U/ Z& c6 o
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
- U" c  Q" V& Q( u  v$ F, H得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W/ k1 P3 w/ W# R1 s/ y
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W$ w; c! ^2 R9 s2 b& W: p- _
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
% `4 T; w& Y1 t  e后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗: y, K2 o) `2 U* y% ~+ \# k

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这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价: k3 s3 Q( Y2 K  q

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2、是否独家代理
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
. B  w+ `5 U  _' b) u  C8 ^当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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3 N, P0 N& S+ u" L, E$ O- e# D总结独家代理优缺点：
& e0 o. b+ p" Z5 b5 B/ ?' c: k优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
. B& a5 g" K5 p) y. P          当然如果要独家代理，建议选取大中介; O5 A( n4 @9 D8 K3 _$ G
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难$ M1 e2 x* A8 N6 \
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。/ g( y1 u1 V" T# V' T& l
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做饭去了。。。。
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) j6 M2 P: s* d! \& Y) w2 B; _孩子睡着了，继续哈# z8 m0 E% z- ]9 R
3、客户看房
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  d6 c4 V9 l5 Z# F9 }) r因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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* y' X1 r( {" O2 v$ h: u6 C看房其他需要注意的：8 j) v% E# Y' L' I% l
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以' z! w( W! Y) I
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
! i2 t' {" h# q) ~7 R8 c3 W/ j只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的; ^: n- Q# P. z% Y+ m: i0 a, \
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……+ Z: z! U$ ~7 ~& N# E) @0 Y" W

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9 V# ?9 r. {6 ?. `4、谈价1 L3 y# B: a" [8 b/ f8 ~
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的7 v7 F# r% D8 [$ N; b
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家
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& X( a; |, a* X/ z5 b第一家：没还价
3 _& U5 C, W+ m8 a! E% j是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金# K) Q; u" H* L  ~
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。% ^$ u# d  A8 l) n% f

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; W) e8 A& l% F9 Q- E# {8 P第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢  Q: u. E7 G7 I$ ~# w& o* ~
这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
( d/ B4 H+ D4 G过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
+ `  Q2 P$ b- T大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
' p7 K; C; K0 A我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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第三家：年后大年初六来看房
3 k$ j0 J. L3 C" P* p9 n2 B看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下4 B' [: L, u$ U2 O
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
: ^) J- j& J2 S+ E5 q+ `最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
5 M6 B' A4 n1 l0 j5 w; `# y4 I签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。5 G3 A8 E, u4 l' q4 e  ~4 u

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5、定金  g- Q+ ~* K; R4 C& ^) |
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。3 m$ K& A( S1 @. d
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
; }" E$ V: c( v+ o! \但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨) z4 B+ Z# s/ E' V6 c3 C
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。
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# \5 p: d$ T. s' L" q. H卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦9 z. h3 o! `9 y! m
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4 G8 m* N6 [* o/ \; o  l) q买房日记. y' ]; e2 U! Z1 e! y0 O
1、选中介
4 R" z' j" }$ i" ?1 p9 k大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
$ `/ ]- g$ I: Q  M) J; `9 Y3 d开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
; d% [6 g. s5 B) N3 p% J+ M# l我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢* A4 }" J4 e. x/ l6 Q+ v% y
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大& W5 c6 t3 z2 d+ [* |$ s
综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷0 ^' f' U) M" W. h/ }" }9 ?. W
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2、选地点：( f9 g" C5 ?) W
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好% ^/ o# m6 o+ Z7 w, M1 t
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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6 @* ]5 w  G( t1 `8 t$ P3、看房
2 h; r3 G0 R) {& i先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。2 ?% z: F* X4 l9 d& n7 G  e
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~# f. L1 I7 z7 N3 H( `4 i5 E: \" c
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定$ w  f6 Q7 L( R" p! V" t. {) P3 s
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。- f+ y/ S7 Z4 p+ g3 y$ i  l9 r

7 [* ]; _9 h. E  B. i4 |. j这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦' t5 i8 o3 \; p5 |8 S1 S

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, x: L* g. d/ V+ R5 w继续说看房哈1 @& ~3 M% B+ @5 D9 q! R
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下
3 n$ f- N) [3 A- _但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约  H, [: v9 k: X+ ^0 u5 O) t& u
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介; Z! k# ]5 R; Z" r1 M  L
我很失望啊啊啊 。。。。
* z) T/ {7 k8 \; j  v7 ^+ E中介安慰我说，在这再等半小时
+ v" \, N3 d" l3 D' ]然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。# {% k3 S8 I; m
房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着" Q9 n+ t6 S* r3 B7 B; n
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~' m; N, M( g; ]' d6 S8 _

+ t2 ^4 a" ^3 O" b, @' [0 l: E
0 E/ y" d5 g6 [最后晚上7-8点，签完合同' t3 K* j. a1 T( ~: _  ^

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1 H( |. B# D! {7 Z& Y: Z买卖房手续
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1、揪心的3月
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- ]) W: R9 M8 L9 B9 C因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬
% [) D' |1 B0 @2 ], l' G! M0 G所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。3 l/ D+ H* i! P  U5 x
经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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1 Z; B' @9 l) N) \  N$ x# D5 n* O& v整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。1 k; ?0 v) Z1 _' u# I- x! c( |4 m  e
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2、买卖房手续3 H9 o4 Q7 v: i, `

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* W+ Q% S$ Y: C. i* U3 E卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊- J: c+ q( J' p. p4 s5 x
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
& i  q+ [2 O2 L先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好% b. {! m5 o2 i; z1 P
这步没有疑问
. D5 B) F/ d7 m' K网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
5 U# k" I+ Y  Q- e" I, f7 T9 d7 ~0 W其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右( J% n  |; T4 V( Z% Q+ `
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。, f( u0 v; y) B: O& f& }
这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
9 B: d. o. q7 M% r5 E, a& b2 {. [- v5 T& Q评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日
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最后总结写下，省得看的复杂：, o+ A' b: @- Y" z! X, x2 Y

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9 `8 l; F5 w8 y+ n# y( y! L4 [! l" i手续过程如下：4 L: I& g! {/ Q0 I; I' n
1、签订买卖合同
( a, Z7 f5 \  v7 Z2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
" z( S0 T7 ~' i% U. d: d1 h3、网签合同
7 e2 ~* s8 [+ l要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了1 M: Z" C/ X7 v
如果需要贷款，继续下面的
- e! y) j' @1 ^( q# N4、面签，等银行批贷，需要5个工作日
% @3 K7 q6 p2 w7 ~4 j5、批贷后，去交税，交完就可以过户了8 l- ^! J. x6 `5 G8 \7 x/ }* Y
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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( G3 I* C" X! Y) A6 v) \3 M7 S# A这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧; W7 i" H" w) ]4 l! n3 p" ^
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团7 I& G* g% q9 S( F6 O9 b
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/ S0 P) Z9 E  R3 o+ A* v4 I# ~' H) b
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充/ ?0 M4 Z9 V. T/ K' }. n) v

0 Y: M, ]2 e( f4 q" c! x/ }) y. x5 ]2 w1 r& g3 t# G
想到个问题，提醒卖房的注意哦：
9 ^6 A, g7 h; F+ R! g. H! }当心全款买房的人1 y5 V6 O- N% V' H/ U
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
9 [0 J1 ~# G; i有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。" ~" ?/ {: X3 T$ }* ?
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户( t9 E; [9 N* b, Y; j
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
" D2 I3 j' z& e8 l, C怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
% k. R' X2 T, N. b$ \0 v而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
/ d( _. v- E0 r2 ?: o+ O最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房- p/ X. L$ o5 P1 h5 H" v% J
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点
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签合同确定首付时间：# S4 I/ S9 P0 L& t/ `/ Y- N; m
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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签合同约定的交钥匙时间：
4 `2 O, F/ \7 n9 t卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间3 |* J" }. }; R/ H8 S- f) Y" `' ^1 s
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协! W  Q5 q: w0 K  o8 a
我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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0 q+ T& g- t% P2 s2 }& [基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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chq0923

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2 [8 {! ?& w* y) f" J4 y/ r  S) ^0 ~基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦
; D2 l5 T6 E9 G如果是按全款收是按1%的% @! Z) w. Q( C. V) m. E+ L3 U