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写个长贴，各位慢慢看吧% F/ k+ ~$ j$ B! y% b0 {
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刚需理由，换房原因：. m5 Y4 g. S) C! N5 [8 U: I
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。! ~6 x5 }' O! f5 O2 F: \7 Z
孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
2 X9 \% T& A7 }6 q' D要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧
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分工：
8 I) a6 K; w; n: B卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
: J' B+ n4 D3 E6 T买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万3 E( {% D9 A" k" [
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷" Q; i& d3 P% @
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向
- ^, ~6 D3 u4 O# W+ E1 F" @! f                  大户型买不起，至少要求一居吧! D* [/ U, V/ g, I) u
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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3 k5 p/ c9 u/ Z, ]" B1 d" Q2 r最后的成交结果：# ^1 j3 ]5 I1 a3 s4 _
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日
2 c! f; L% h5 G买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日
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卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装% n6 J$ N% p* s; }) G8 f) K5 t
卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  
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+ H, r2 f- `& \7 S( J/ a卖房日记：6 ~4 P! ?& D8 R$ r
1、定售价
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询
- k6 a6 x% I+ W8 n( p得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W- K7 n0 }, ]# ]* @% g6 _% _7 q
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W6 p/ e; A1 X/ L" d. K
第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W
, U( S( O$ c/ ~1 ]后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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$ s1 K: v  O4 u+ ?这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理8 n+ z; L$ ~2 u' W5 ^8 \3 w
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虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
" @2 y0 I8 d, Q4 w; c5 U当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明) Z4 ^: d8 V9 q( [

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6 _5 Q1 `; C1 l总结独家代理优缺点：
, `- {3 ]3 M2 Z5 b! o8 o' f9 q+ k4 n优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
8 d8 d' h; d, _. E! z- x3 \& f          当然如果要独家代理，建议选取大中介9 v; @" C/ |9 Y+ P0 {  y4 h
缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难
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PS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。
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做饭去了。。。。
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" K) R0 X8 u3 O# j/ f孩子睡着了，继续哈  p8 T5 F$ V. [/ _( q8 n
3、客户看房7 P3 \- j! Q: o- k# c; s
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& e5 K. D8 p  S) j* l" @6 _! V* C因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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% @6 h/ y' E* V2 b' U7 Y  p看房其他需要注意的：* m) S0 f2 I% @- t9 j" [7 V
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以: q7 [$ Q7 s# R) x- L: _
如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
4 X  m4 v" J  Q3 h只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的
! K7 A! O) G6 J2 h, {这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……1 ~& ~0 F  V$ S+ S' {1 M0 C
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4、谈价
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: r8 U1 G8 p7 H) u: u我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的5 T) c( V0 ~* u8 w& D9 D. I2 V
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家+ ~" C# ~- n  A3 u+ ?

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% ~2 }; A2 w. I3 m! V  `第一家：没还价
5 n( P+ J7 \4 q) _9 q1 ]是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金! E$ ]% u4 w. P* T' q
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。
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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
& Y* V/ R3 A$ ]* s; y$ T% s这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了
6 u! O/ ^1 t( }7 ?) [, V+ O' |过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意% b) G. Q5 j4 }' a
大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W
: F! t6 y$ w* B) M6 |我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢; ~8 ]! n9 k: B! y1 t- k  C0 ?) q

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第三家：年后大年初六来看房% m  D0 p9 K# {+ q) p4 H
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下2 H* z' |: j$ s; L, M
第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。  m3 T1 \* N+ ^  ]7 ^) K
最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
2 x$ S: `) @) R6 Q+ L6 Q7 i1 H& k; c签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。6 Q4 }: u0 O: [5 ^/ l& s' R* c( @

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1 [4 m1 a9 @/ f! e/ ^4 I5、定金
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225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。
; b) I+ M) _8 P  h9 w3 P这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏& @# V& r+ l" h! G
但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨1 B, o1 J' g7 f1 p6 p
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。6 M1 ?* m0 y0 t7 C) r% b
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% t+ O' _$ ]6 d+ {0 L4 n5 U卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦$ w3 e, e; `- N8 M/ Z+ G
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买房日记5 d+ x/ A6 X0 @5 A
1、选中介! g$ ~, g! f  y. d) p% a
大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介
6 U- }! g# t& L4 v1 M- g开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：
; N8 p: D% [6 h8 p我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢
' ^/ R# R" Z! @) r3 j链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
7 z9 j# O6 R8 H+ {+ \' Z/ J5 ^综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷! N, q5 B2 A4 d  z8 _. p4 D

6 y* s- P; v7 l9 U/ B7 e$ E2、选地点：. b- |  L9 d& `" \
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好, |8 T+ \/ W1 w* J0 B. W3 m
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向
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5 C$ Q4 Z  P0 z( a& D) C  x3、看房
2 j1 M8 r8 O, N先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。$ D2 ~( y' x) X2 y0 N! U
每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~7 ]# r3 h. I" T+ j, b1 q- k3 b
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定
: x0 y5 g. B+ m; [/ \! K$ D# U5 V其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。( P+ p4 ?! z" R, G

. B, m3 n' u  z. ~+ H这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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继续说看房哈% P. L1 D, b6 k9 J& y# Q6 y
2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下7 v3 B; I8 o: [/ _
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约! R" s% G9 L1 x& O5 c/ `
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
7 E4 [' S  s& r+ M6 b) r$ k. q7 f我很失望啊啊啊 。。。。) J7 b7 n2 K% x6 ~5 J/ B& T
中介安慰我说，在这再等半小时
8 \# j! p' B/ p5 Q# w4 q1 p/ p1 A# q然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
! ?: ^0 R  D* B5 ^房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着1 J6 s' H+ U8 a$ l5 N
我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~, c, R1 w" B9 G) B; {3 a& R; m
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最后晚上7-8点，签完合同
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买卖房手续
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; \$ q/ B4 v' Z9 q  W, u1、揪心的3月2 h  X/ r8 A9 [' h/ O
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$ B2 s" u% L4 J7 C2 x% I因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬- B; r3 h& H, o% P! \
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴- Y& J! A8 d$ o
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
7 {* v8 i- m# v; Y: a8 z经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。
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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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; i- X; k7 m& d# F  {* I. Z0 N2、买卖房手续
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5 q$ h9 L% M4 g$ M卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊8 j# t$ W4 W  l' c. Z
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了
3 H5 N5 Y1 `6 E8 R先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好
' Y& Y& `7 \: C9 E$ F0 J$ {这步没有疑问( k( O5 K. L" k6 G9 x, [; |9 R
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）
/ R! Y, p8 S6 _: c. q其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右# f1 |. ~8 u+ g, Z
资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
; R/ l; ]1 J# I1 s# t; L这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦- T  I! E/ q; e5 \9 [
评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日8 |5 E# h) T  U. R: j$ H

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. q# Q% Y8 @) n; H' n0 G3 n& p1 c最后总结写下，省得看的复杂：
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* w" d. k6 E% _$ g# a' T手续过程如下：( ]4 \( ?. e5 n5 m  ~  Z) e: W) i
1、签订买卖合同. X; }7 z4 [9 A  F
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果
! o5 T/ \+ f2 Q: c, b  j3、网签合同/ y$ E, `, H+ N* t. ?, X) Y
要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了, _# N: M3 \# r8 S) H$ C- k/ V+ A0 B& j
如果需要贷款，继续下面的
4 _' A1 M+ _$ N4、面签，等银行批贷，需要5个工作日6 M9 s( U" b2 Q/ G  M* I) n
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了1 M9 h: M1 t5 z+ S: |) p& a* {
PS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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, a' n( w. e9 P, ?

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( |. M' Y5 ]: E( d/ X( z2 t9 o  n9 O2 ?) G, `
这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧( G% `8 W- o& O3 Y0 Q
话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
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" Y( q* a) \  j5 ?  P' I7 g9 j# B  d8 `% J6 o
有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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" x4 O0 I1 c1 Q( l5 |想到个问题，提醒卖房的注意哦：8 D9 A6 @0 b. c! [: ]5 w& Y
当心全款买房的人/ T; ]& t; p4 p- \8 D
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。0 T, m. a% M" W, G# s  m- q
有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。+ l( Z0 P* \+ ?4 r+ @* K
我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户8 `. g: }4 p6 h! ^, ~! k# V
换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险
8 D  Y4 X  I, P5 y& B6 U  o怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招- p) V. I1 D' N, s5 c8 V
而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手
5 A' D0 t( f4 ^, S: N" |最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房- l0 |9 K6 X' C' F! b7 V
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又想到个问题，哈哈，想到了就写点$ C! G! X9 W+ C6 P0 S- F( \

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' Z6 }. {& A( }2 k% j5 W/ f签合同确定首付时间：
3 C% o' x. `" n% n  `/ m对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够
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/ Q& S% a' Y6 x* Z' S# ?2 h8 D签合同约定的交钥匙时间：
4 x/ A6 f* j5 H' Z9 d卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间1 E3 Y. F: m7 K8 H
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
3 a: M( ]  H, p, @我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

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这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈

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基本写完了，谢谢捧场哈
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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦9 Z; u* ^2 s8 [
如果是按全款收是按1%的' P$ Y/ F6 f+ s