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写个长贴，各位慢慢看吧1 ~8 b  D, K5 G5 n8 e1 X
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刚需理由，换房原因：2 x" K+ Q% C% c( N( K: a. G4 [; y, c
因为住在天通苑，户口也在这，这里的教育问题大家都清楚哈，没有小学中学。。。
% r$ O/ A8 s! t# P( O# g孩子两岁了，上学问题出来了，买学区房，但经济条件很一般，基本没有存款，亲戚也借不到，名下也只有现住的一套房
1 E5 _+ r  [+ ^4 c8 Z4 U! r要想买房，只能卖掉现在住的这套，也就是属于换房的刚需吧! X5 Z6 v" E( _

! h7 D4 G* h# s' {分工：
. e3 v$ R  W5 ^( W% J, N卖房：我操作，因为我全职带孩子，方便让客户来看房
$ E# C( Z0 O; h# j3 w买房：老公操作，他工作日上班，周末全天看房
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卖房要求：事先去了几个大中介，咨询售价，比较后，在中介开价的基础上加了几万& l, X3 o/ R2 l5 Q' g# N3 q0 [
                 因为是换房，要求手续办的快点，要求买方只能全款或者是商贷5 C& u1 m3 X  ~+ X6 ?) ^! V
买房要求：要能上学，好学校买不起，买个一般的吧，又要离上班不太远，基本锁定东城西城的北方向! T9 N5 o) Q* Z: C) }, l3 j1 p% t* t
                  大户型买不起，至少要求一居吧- L% t3 A* g5 Y3 u* A1 G
                  但很重要的一点，因为是换房，而且带着孩子不方便装修，所以要求是精装修的，能直接拧包入住的
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+ `7 M6 z+ L4 I* I最后的成交结果：" V% v$ x% H$ ~) \9 I- w0 u
卖房时间：2013年2月18日晚上11点，过户时间：3月19日0 u, o1 u" l1 i5 ?
买方时间：2013年2月19日晚上7点    过户时间：4月7日( S1 ^- [3 c% T7 Z+ @  h
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* j+ p9 Y0 C# i! _卖房价格：225万，昌平区天通苑西一区      东西向   3室1厅108平  中装
- x; S( m! l4 r$ h% L! S' N* o卖房价格：335万，西城区马甸附近  西南向   2室1厅64平   精装（送全套全新家具家电，有些家具连膜都没撕开）  * R2 u3 W% Y* Q; {+ Z0 T

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卖房日记：
) s- ]  y7 b" u) x9 c* o1、定售价+ A. u) ]' Q9 M! w5 E
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售价是多少呢，先去了链家和我爱我家咨询0 c+ ]* O* h- v* A# ~  G6 ~% g* ~/ ~
得到的结果是，链家说能买到220W，让我开价225W，我爱我家说，能卖到215W，让我开价220W0 u; K2 l& S! ]8 B5 l
最后我在中介基础上加了3W，在链接报了228万，在我爱我家报了223W
- q+ T8 s6 b! f% M6 H4 h* n, s2 t; d第2天，问题来了，我又去门口一小中介问了问，说至少能卖到225万，而且那人提醒我说，你最好要统一在各中介的报价，否则会出现很多问题，我赶紧跑到我爱我家去改价了，改成了228W! \: w1 a/ D  v$ S. f+ l
后来果然出现了一点小问题，就是有中介问我你这是卖223W吗
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" [' z+ E4 G6 r8 _$ {) [8 W8 L这里提醒下卖房的，要统一在各中介的报价
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2、是否独家代理& g+ q. M+ C* w; ~9 h1 C

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+ _/ t, ]' m6 k9 z4 B! N虽然只在两家中介挂房了，但几天之内很多中介都知道了这房源，很多中介都问我是否要独家代理
0 U  Z9 L% @, @" J$ _当时我也在妈网上发帖咨询了相关问题，得到的答案是最好不要，因为如果出现房价大涨，独家的话涨得很困难，中介会从中间阻拦，最后我没选择独家代理
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2 E, ?" j8 ^# v# f( d但最后成交的是在一家小中介，但成交的过程很纠结啊，拖的时间非常长，耽误了很多时间，在3月出新政这么揪心的条件下，不断的催中介快点办，最后整个过程花了45天，最少拖慢了15天，最后导致我亏损5万多的税费，会在后面说明
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总结独家代理优缺点：6 g" G1 T" l7 \4 m+ R% r
优点：独家代理没有过多的骚扰电话，能得到中介的大力推广，能保证在规定时间内成交，如果成交不了有中介的违约金
4 K6 v4 [! r' h" I- z& U; \          当然如果要独家代理，建议选取大中介
+ t* L4 d; {, N" ?- O5 D2 `缺点：不能在其他中介成交，导致看房的买主会少，而且听说如果要涨价，会比较难, y$ W/ E- [" K% ]* y' x* E. N. F6 p
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7 |9 N+ T: x; a7 V1 {, N3 gPS：我买的这房，是链家的独家代理，卖主对他们的服务还是挺满意的，而且当初签合同时，因为我是换房，收款时间慢，当时卖主不想卖我，最后是链家的店主跟卖主谈了很久，最后同意卖的，这点我还是挺感激的，虽然中介费贵了点，2.7%，一分钱都不让少。。。( Y$ |6 q) b1 X
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做饭去了。。。。
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+ ?6 d- v0 R- w, C3 a! I' m3 l  A% O6 D+ N. g# ]
孩子睡着了，继续哈8 R# n; O, d# M  D
3、客户看房
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" Y0 H# Y9 q" J因为家里有孩子，所以要求所有中介看房都要避开12点-下午3点，但很少有中介遵守，这个很是郁闷，要是独家代理的话，估计会好点，这个值得提的是，我当时在链家的一个叫小林的那登记的信息，每次链家约人看房，都得通过小林来联系我，我同意后才能来看房，这点非常满意，呵呵，如果在孩子睡觉时间有客户来，小林会短信给我，问我是否合适，很温馨O(∩_∩)O哈！
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1 ^; n4 N1 H* W5 r) g! W  L  z看房其他需要注意的：! `# |' r  M3 M+ x
一般看到没有意向的客户，比如走马观花地看看，匆匆地就走，如果他问是否可谈价，我一般说不可以
+ N; E; w9 t6 m5 ^8 b1 E如果还没有看房，中介就打电话来问是否价格可谈，我一般说不可以
5 N: U9 ^" X  H! A, g只有看房很仔细的客户，来还价，我才答应可谈，但我会说便宜的空间不大，但具体能便宜多少，我说等你确定要的时候，咱们再坐下来谈，一般如果是真想买的人，他看完房后，一两天之内一般会叫中介再联系我的( b  H* e( y3 i; n" t( z& x
这个是一个中介的人教我的，(*^__^*) 嘻嘻……9 M8 P/ S& o: ]7 Z! m5 G

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+ R% C$ Z: Y- H, B4、谈价
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我这房子因为是东西朝向，看中的人还是不那么多的1 e$ J) Z: ?$ A# l
所以达到谈价这个地步的总共也就只有3家8 q( B/ w2 T1 a, n

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" Y- q5 Y% l  Z# r  ?第一家：没还价8 @% Q4 H- B& K' j
是个外地买家，想买给在北京的儿子住，跟中介谈好第2天来交定金，也跟中介谈好留下什么家具的细节，到最后让中介算总费用，税费和中介费什么的，这买家说回家去合计钱是否够，约第2天来交定金3 o2 }$ n1 }1 g9 Z3 o
结果第2天说不来了，合计后，发现差20万，不够。。。。8 k9 z5 J+ G" I) R

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第二家：我让出3万，出价225W，买家要求222W，没谈拢
9 z  h" Q9 L4 [# f5 m' L6 G% f- D这家来了7-8口人看房子。。。看完后当时在屋里就跟我谈了很久价格，我让了两万226W，买家出价220W，我不同意，走了# u6 o. M& w' I( d
过了半小时，中介来电话，让我去店里谈，说买家很有诚意
" A/ I# l, n5 l大冬天的傍晚，我抱着孩子去中介谈，最后又让了1W，变成225W了，买家不同意，只出价222W# r1 p" b4 k2 T. ?% ]" q' A
我不同意，不同意的价格的主要原因：年前中介放假最后一天，如果我把房卖掉了，这个时候我时间不够去买房，买房就得拖到年后，年后政策什么样，房价什么样不知道，我宁愿这个最后时刻房子不卖，等过了年再说，最后没谈拢
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, c+ t" m4 r, a) ~2 ]$ q第三家：年后大年初六来看房/ w# {; m" u- c% ^2 L
看完当时就说满意，跟我还价，同样我让两万，226万，买家说回去商量下
3 ^. v" Z& w7 z- K第3天后，中介来电话，约我晚上9点谈，谈到11点多，最后定价225万，中介提出签合同，没曾想买家没带定金。。。。
, ^: `/ h9 s; J' t2 E. l最后再约第2天，买家要求又是晚上9点。。。累死我算了，白天带孩子，晚上9点刚好孩子睡着，还要谈这大事
4 j& p7 b( n4 U( a: S: f签合同，商量各种细节，最后晚上1点多完事。。
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& W, o5 e, Q: ]$ U7 o, b6 ?5、定金
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+ P4 N& D. m* O9 K0 X225W的房，没想到买家只同意给4W的定金。。。- A# s. D3 U  k7 f9 E8 Z6 w7 ]
这个问题，在一般卖房的是没什么问题，但我是换房，买家只给我4万定金，那我买房时也只能给别人4W的定金，这样如果买我房子的人毁约，我也买不起房，我也必须违约，这样我把收的定金刚好赔给了卖我房的房主。。。这样算下来我才不吃亏
0 k" q* V  Z' r3 Q6 @但城里的房子很走俏，4W的定金根本压不住房价的飞涨4 [0 i' N) J& n- ~5 v
最后我对买我房子的一通死磕，最后同意给我10W的定金。。。半夜11点多，去取了10W的现金。。5 }5 {, W# A8 b4 d" k
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4 B4 F# D# K  F* G& V) ]0 {卖房日记到此为止，比较啰嗦，哈哈，文字组织能力很差，看得头疼别怪我哦
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7 c+ R: E; p# H买房日记: [4 ]1 E5 k0 E
1、选中介
9 u3 Q- v/ Q( e6 ~大家都知道，小中介费用便宜，大中介贵，但我这人胆小，害怕被骗，最后选大中介$ P- Z: r$ J8 h) R
开始在链家的官网和我爱我家的官网找房源，最后比较的结果是：' P3 k- J  d3 o5 I( g
我爱我家有点不靠谱哦，大部分的房源房价都不是最新的，要么是几个月前的价格，要么就是已经卖掉了，他们网上的房源更新的比较慢! B, j8 f" Z2 Z5 D0 L% [* h
链家的房源还是比较靠谱的，一般看中的打电话过去，价格变动不大
# F* b0 r+ {- P综合比较，最后选择在链家购买，当然中介费不让还价，很郁闷
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6 C: j+ U8 u- }1 Z: U2、选地点：  h. W5 ]6 p; X& n! ]& h1 Z* l$ _& h' U
考虑到上班的问题，孩子上学的问题，上班离东城更近，但听说西城教育更好5 L& W- T6 B" w, d* Q
最后综合地考虑，定的是东城的东北向 和西城往北的方向/ h) }. p# h* O" {

3 S" s% M5 l" X. I- R3、看房
) Z1 T7 _: @: ?- i先跑到东城的东北方向，实地考察，锁定几个小区，大冬天的，洋爸在外跑了一天，导致的结果是感冒1礼拜。。。
# j1 i; u! j+ z) }. s: T/ w. W3 T每天晚上网上看房源，只要装修稍微好点的，价格能接受的，一律打电话约看房，O(∩_∩)O~$ |0 i6 ~# A6 T3 M
先后也看中了不少房子，但都因为我这边卖房还没卖掉，迟迟不敢下定) n5 ~7 u# S* n1 U' ^2 \+ u
其中中间有套房装修价格都非常满意，但是有个缺点，是法院拍卖房，中介一直保证没问题，我胆小，不敢贪这便宜。。。
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这里提醒下换房的：换房最好要先卖掉手里的，签了卖房合同，再去签买房合同，这样风险小点哦
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  |* {/ @- t$ T# g继续说看房哈
% c; v& m: D$ E$ u4 `" M7 a0 [2月18日，终于卖掉了房子，第2天，洋爸就跟打了鸡血似的，开始到处看房，最后中介推荐了一套刚推出的新房源，也就是我买的这套房，精装修完只住了1礼拜，然后空置两年，送全新家具家电，这个美啊，洋爸在外面遥控我赶紧上网看房源照片，然后赶紧商量是否下定，再经过半小时的商议后，决定拿下- W) O' A( R+ E
但这套房是独家的房源，房主要求一周只能周四和周六集体看房，今天才周2，约房主看房，房主不同意，但如果等到周四集体看房，到时候很多买主一起看，肯定会出现坐地起价的情况，最后中介对房主软硬兼施，说买主非常有诚意，带着定金来看房的，最后房主来了，我抱着孩子，背着昨天半夜收到的10W现金定金，打车到那，跟我老公汇合，到实地去看了后，非常满意，立马要求签约2 x5 |6 S, V5 {4 k- s3 x
签约过程谈细节时，房主反悔了，说我这是换房，整个过程太慢，要我卖的房过完户，买的房才能开始办手续，很耽误时间，他拿到房款时间太长，不同意卖过我，而且已经走出中介
1 N& ~' t* l1 T# e& L; b; `我很失望啊啊啊 。。。。
9 \7 g2 h( t+ `( z4 A& F中介安慰我说，在这再等半小时
$ f; c3 v2 B  S1 {6 E然后中介的店长出动，去拦住房主，一通思想工作。。。具体说什么不知道，我只知道说了说买主也不容易，为了孩子，大冷天带着孩子，背着定金来的，非常有诚意买，反正最后工作做通了，继续签约。。
+ A5 Y1 ?  |8 J4 p$ M1 h3 Z房主虽然同意 卖给我，但也开出了条件，说房价不让还了，然后一定要过户了才给钥匙，虽然他房一直空着
, a4 @; B9 X5 x我通通都答应，只要您同意卖，O(∩_∩)O哈哈~
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3 Q# ]. c+ _5 ^' d- r7 w1 [
! P3 R4 W- r' r最后晚上7-8点，签完合同7 ?0 r6 \  ^% h" a; K# }
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& v5 {' \3 _' N% s3 C
买卖房手续- X8 I; o: q; h/ Y" y
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1、揪心的3月
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因为我是换房，先卖掉，再买，按理说是刚需啊，这时政策还没出呢，2月中旬5 E$ N4 z! x+ K9 N8 b" s
所以最好的方法是，卖房手续先办，等卖房过完户后，买房开始办手续，这样我就算首套了，可以低税，还可以使用公积金贷款，很是高兴3 ^5 b5 v; H) b& }: i& ?: Q: L
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没想到刚过半月，3月1日来了。。。这个担心啊，我卖的房是满5唯一房，买家没事，但我买的房可不是唯一，这个20%算下来是50-60万呢，这还得了，吓的不轻。。。
+ |7 F% ~3 ~* [# s# R经过跟中介的一番商量后，决定不等卖房手续办完，就先办买房手续了，这样我就只能算2套了，被政策深深地伤害了，多花了5W的税费，而且2套还只能用商贷，执行1.1倍利率，损失了无数的利息。。。; Y6 l" J7 s/ ~; \% Q

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整个3月，整天提心吊胆地过日子，不知道这个细则到底哪天出来，也不知道是否会继续被伤害。。。
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2、买卖房手续
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卖房是在一个小中介，这个非常失败啊，后悔啊' `2 n4 c9 K! t6 V) j- Z
小中介还是很不正规，办手续的过程也不熟练，当然我事先要是知道可以先办哪个就好了1 E6 d* |; I+ w: o
先买家资格审查，结果需要5个工作日出来，出来后就可以做网签了，这个中介自己在网上填写，很快就能做好1 _6 ]7 p, @. V' i- K$ o
这步没有疑问# L' e8 O$ Q$ B* t1 G: c
网签后，中介约银行面签，面签完了，中介约评估，败笔在这里，我也是事后才知道了（后来我买房在链家操作的，就是提前做评估，我才知道可以这样，不耽误时间）4 N& x5 O; E' p
其实评估是可以在签完购房合同就可以做的。。。但这小中介没有，做评估到最后出评估报告一般需要5个工作日左右
" P% [& a+ q7 r% q资格审查也是5个工作日，要是评估和资格审查一起做的话，就不会耽误时间了。。。
! ?$ M9 m  ]! _9 i. m: J这小中介，最后评估没提前做，而且评估找的什么破评估单位，足足花了10天才评估完。。。耽误了10天，在跟政策赛跑时，被耽误了10天，骂人的心的有了，但这时埋怨归埋怨，还不能跟中介闹翻，否则得罪了还更麻烦
. V2 r: E& f6 N/ ?% s8 c0 [评估完后，银行批贷，这个需要5个工作日，批贷后，可以过户了，过户后拿新房本去抵押，等待放尾款，需要10个工作日/ ~' K; [9 v8 F1 I& S3 ]+ T, H5 H

' K! |  v0 v8 N% q
& }) ]! E6 k0 _8 A8 |6 O# k最后总结写下，省得看的复杂：+ k% l! T2 [* D/ t: o

: s; O7 |; V, g" p; \" q5 `2 E) g" _* s( w% {4 A& A
手续过程如下：% _. q7 v( m! f
1、签订买卖合同+ V2 Y0 ^8 q* r6 K+ T9 I; J  a
2、买家做资格审查（同时卖家房做评估)，需要5个工作日出结果" ^- M9 q5 N$ I, ?% M$ N
3、网签合同
  N6 B5 l' R- a8 Y* [8 Y要是全款的话，这时就可以去交税付房款过户了
' ~/ I8 L, G- _3 a0 k' H如果需要贷款，继续下面的0 i$ F  R6 w# x+ ~
4、面签，等银行批贷，需要5个工作日' E! H( N# {3 W
5、批贷后，去交税，交完就可以过户了
8 V( H7 W! T! }2 W  T: qPS：在出新政这种特殊时刻，银行面签完，就可以先交税了，交完税，就算出了新政也不怕
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; K2 ~! \6 ^( q' V# Y

' D* u7 H1 K: z- Y这层写点什么呢，好好想想。。。当做补充层吧
0 A8 r) Q' D. g$ J6 F! v话说这么详细，能评个精华么，我貌似还没有精华帖呢，虽然我不开团
! G" l5 D( c% ?% H6 x# H4 S! k5 T9 ^" K4 W: u

. u" |( f( U' ^有什么问题尽管问吧，等我想到其他问题来补充
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% C# r2 v0 ]+ N/ `5 R$ O7 }  \/ [+ Q( ?
想到个问题，提醒卖房的注意哦：
5 K# \, ?0 G" c5 i6 i当心全款买房的人. b; ^: @+ s- L/ {; W
因为我换房，特别想碰到全款买房的，这样办手续快，但有时候幸福来的太快，当心冲昏了头。。。
* [) \3 P* j1 g9 g$ @- f: n有天，一中介带一中年女来看房，走马观花地看了会，走了，过半小时，中介说这大姐看中我家房了，要全款买，问能便宜吗，我说全款买，可以便宜两万，但中介了太贵了，要我便宜13万，也就是215万，并且说这大姐现在名下有两套房，现在不符合国家购买房的资格，说她正在卖房，需要等她卖掉了才能办理过户手续，但可以先给我全款。。。
' `  p; g  t( K/ b! q  b1 {6 _我立马警觉，全款给我，不着急过户，还说只要签个全款购买合同，不需要网签什么的，等半年后过户
6 l6 C2 v( _0 l- w1 V换个角度想，假如我买房，全款给了别人，确不过户，对于买家来说，很大的风险) Q3 i1 s: N6 X- ~& N7 \
怎么会出现这种事，立马想到了，是中介想吃差价，低价买我的房，然后不过户，利用这半年时间，等找到真的买家，再来找我过户，这坑人的损招
! ~/ J2 z& g: U( P4 Y而且这中介被我拒绝后，第2天还来死缠烂打，还说我这房子卖不了多少价，也就215W而已，劝我出手+ J& i7 Y5 X4 W/ O3 w
最后这中介被我拉入黑名单，以后只要是这中介带的客户，我一律不让看房) U+ D- Q: T$ H! l- n

" o, ~" _% v, f1 v( q9 N又想到个问题，哈哈，想到了就写点, S: ^: I( @% e* w( j, k
( p* K! y; Z* l9 \: ~/ d! q
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签合同确定首付时间：$ o# F- M4 a2 b7 ?$ H
对于换房的我来说，需要卖房的钱来当首付，最好要约定早点拿首付，而卖房时，要约定晚点给首付，因为我要收到全部尾款后，买房首付才够( @' u" y$ l8 Y9 c0 R$ F# t
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( ]/ r& R1 H( ]) h* E+ _3 b签合同约定的交钥匙时间：
8 j6 k# A: `- y7 F1 I卖房时，要约定晚点交房，因为我要等买房拿到钥匙才能腾房，所以一定要算好足够的时间- j5 Y* q7 Z& m, Z
买房时，需要能早拿到钥匙，但我那房的卖主死活不松口，一定要过户才给钥匙，最后没办法，我只能妥协
& T* G! c: y7 B  I  B我老公一同事，也是最近买的房，房主就开出霸王条款，要过完户半年之后才腾房，因为屋里有出租户，但在大涨的房价面前，也只能忍受，你不买自然有人买，他现在就已经过完户，但钥匙没拿到
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chq0923

1 z8 z4 u2 z2 s2 X/ j$ A+ e
; C+ |& M: r( P- w这层留着搬家用，等搬完后再来补

chench妈

宝妈太牛了，写的好详细啊，想换房的麻麻都来看看，能学到不少经验

小右的春天

坐等下文，吃了饭快回来写啊

破茧成蝶0311

期待后续，羊羊妈加油

小树的草窝

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

淘淘之妈咪

你干了这么一件大事啊

chq0923

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! ^$ G% q6 F5 [- ]6 M, r5 f3 X! B. r- S5 h
O(∩_∩)O哈哈~

chq0923

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4 s# u- d6 L+ L/ W基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

chq0923

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基本写完了，谢谢捧场哈

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2 f& T; q% h/ o基本写完了，谢谢捧场哈+ {" M- ~; W) V' j7 m

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chq0923

卖房的话还是不要中介独家代理的好，渠道多一些比较好

有好有坏的，要慎重

zhusinuo

话说lz买房如果要交20%也不是5、6十万，是差价的20%不是全款的20%哦! [9 t& v( p( }, b; t
如果是按全款收是按1%的( U0 u. d9 Z5 S' l" B